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2018年房地产行业发展趋势分析 长租、物业是新业务热点

发布时间:2018-3-10 来源:濮阳房产网 点击次数:290

商品房交易面积与金额增势较猛

近年来,我国商品房交易面积与金额整体呈上升态势。除2008年、2014年出现短暂下滑,各年份均呈现较稳的增幅。据统计,2017年,我国商品房交易面积达169408万平方米,销售额达133701亿元。

图表1:截至2017年我国商品房销售面积与销售额(单位:万平方米,亿元)

资料来源:前瞻产业研究院整理

各地商品房销售额贡献率有所波动,三四线城市成大房产商布局重点

据相关调查,近十年来,一线城市商品房销售额贡献率由20%降至不足10%,核心原因在于,土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力,导致需求或大量外溢至周边,或被价格层次更鲜明的存量房市场替代;三大城市群(除一线)贡献率上升近10个百分点,已成为拉动成交规模增长的核心引擎;非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一,发挥重要的维稳作用。

图表2:2008-2017年各地区商品房销售额贡献率(单位:%)

资料来源:前瞻产业研究院整理

在2017年商品房销售额TOP40房地产企业中,各线城市的土地成交情况不一。从成交量来看,一线城市的成交规划建筑面积同比增长42.0%,远低于全国一线城市成交量的增长速度94.5%;二线城市的成交量同比下降7.5%,低于全国二线城市的成交量同比8.7%;而三四线城市的成交量同比增长77.5%,是全国三四线成交量增速的4倍。由此,2017年全国主要的房地产企业将布局重点放在了三四线城市,其次是二线城市。

从成交价格来看,一、二线城市成交楼面价同比下跌,而三四线城市同比增长达48.4%;三四线城市的溢价率也最高,达67.3%,土地成交符合量价齐升的规律。房地产市场经过2016年的快速增长后,热点一、二线城市的土地拍卖政策相继出台,土地市场受到了严格的控制,所以2017年,三四线成为知名房地产企业重点布局的城市,从而推升量价齐升。

图表3:2017年Top40房地产企业在各线城市商品房经营情况(单位:万㎡,亿元,元/㎡,%)

资料来源:前瞻产业研究院整理

房企探索新业务布局,长租、物业成热点

随着房产市场进入存量时代,开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈,发展模式亦会随之而变。品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略,主要有两大方向:其一是外拓周边市场,如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等,上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等;其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务,如万科家装-万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等,保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等,碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。

图表4:三大房地产企业新业务布局简况

资料来源:前瞻产业研究院整理

未来运营是发展核心,运营细分子领域呈多样化特征,各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例,长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场,其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。当前长租公寓正处风口,房企、资本方纷纷介入,房源、客源的争夺将更加激烈。目前多数公寓运营仍处前期投入阶段,长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。

当前,核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段,对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛,如北京核心商务区办公空间紧俏,而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升,核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业,通过重新定位-合理改造-再运营,实现功能的升级优化、提升物业价值,存在大量的潜在机会点。

图表5:新业务布局中城市更新关键要素

资料来源:前瞻产业研究院整理

         

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